相続税対策の具体的事例につきまして　(2)

2015-05-18

Ⅱ　賃貸住宅を建築した場合の相続税の軽減額の試算事例

①事例の前の基礎知識につきまして

貸家建付地の評価額　＝　その宅地の自用地としての価額　－　その宅地の自用地としての評価額　×　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合

（注）借家権割合は、全国一律３０％です。

賃貸割合　＝Ａのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計額／当該家屋の各独立部分の床面積の合計（Ａ）

今回の事例では、借地権割合を５０％と仮定します。

また、賃貸割合は一括借り上げを前提として１００％として計算します。

②貸家の評価額　＝　当該家屋の固定資産税評価額（Ｂ）　×　（１－借家権割合）　×　賃貸割合

（注）借家権割合は、全国一律３０％です。賃貸割合は、①の賃貸割合と同じ定義です。今回の事例では、賃貸割合は一括借り上げを前提として１００％として計算します。

③家屋の固定資産税評価額C　＝　相続税評価額Cと実際の建築価額Dとの比率C／Dはおおよそ、０．５から０．７くらいだとされています。今回の事例ではこの比率を０．６になるものとして計算します。

前提条件

事例２の状態から、相続税対策として宅地Ａに賃貸住宅（建築価額　１億円）を、全額銀行借入で建築した場合の相続税の軽減額を試算してみましょう。

事例３

（１）被相続人　　　　甲　享年８０歳

　　　相続人　妻　　乙　相続開始時点の年齢　７５歳

　　　　　　　長男　丙　　　　〃　　　　　　５０歳

　　　　　　　長女　丁　　　　〃　　　　　　４５歳

（２）相続開始日　平成２７年１月１日

（３）被相続人Ａの相続財産及び債務

　　　普通預金　　　　　　　3,180万円

　　　終身保険の死亡保険金　3,000万円（内生命保険金の非課税金額1,500万円）

　　　宅地A 更地（貸家建付地）　　地積　800㎡

　　　　相続税評価額　自用地評価額　8,000万円　－　8,000万円　×　借地権割合0.5　×

　　　　借家権割合0.3　×　賃貸割合1.0　＝　6,800万円

　　　宅地B 自宅敷地（自用地）　　地積　400㎡　相続税評価額　6,000万円

　　　　小規模宅地等の特例

　　　　妻乙が、単独で宅地Bを相続するものとします。この場合、特定居住用宅地等の特例の適用を

　　　　受けることができるため、減額される宅地Bの評価額は次の通りとなります。

　　　　６，０００万円　×　３３０／４００　×　０．８　＝　３，９６０万円

　　　　小規模宅地等の特例適用後の　宅地Bの課税価額

　　　　６，０００万円　－　３，９６０万円　＝　２，０４０万円

　　　居宅Ｃ　木造二階建て（宅地Ｂに建築）　床面積　２００㎡　　相続税評価額　1,000万円

　　　　　　　被相続人甲と妻乙の二人のみで、同居していた。

　　　賃貸住宅Ｄ　建築価額１億円

　　　　　　固定資産税評価額　１億円　×　０．６　＝　６，０００万円

　　　　　　貸家としての評価額　＝　自用家屋の評価額６，０００万円　×　（１－借家権割合０．３）　×

　　　　　　賃貸割合１．０　＝　４，２００万円

　　　債務　　銀行借入金Ｅ　１億円

（４）被相続人の課税価格の合計額　　１５，７２０万円　－　宅地Ａの貸家建付地になることによる

　　　評価減額１，２００万円　＋　賃貸住宅Ｄの相続税評価額４，２００万円　－　銀行借入金Ｅ１億円

　　　＝　８，７２０万円

（５）遺産に係る基礎控除額３千万円　＋　法定相続人３人　×　６００万円　＝　４，８００万円

（６）課税遺産総額　（４）－（５）＝　３，９２０万円

（７）相続税の総額

　　　　妻乙の法定相続分に応ずる取得金額　　１，９６０万円

　　　　妻乙の相続税の総額の基となる税額　　　　２４４万円・・・ア

　　　　長男丙の法定相続分に応ずる取得金額　　　９８０万円

　　　　長男丙の相続税の総額の基となる税額　　　　９８万円・・・イ

　　　　長女丁の法定相続分に応ずる取得金額　　　９８０万円

　　　　長女丁の相続税の総額の基となる税額　　　　９８万円・・・ウ

相続税の総額　ア＋イ＋ウ＝　　　　　　　４４０万円

結論　　　賃貸住宅Ｄを建築することによる、相続税の軽減額

１，６５７万円　－　４４０万円　＝　１，２１７万円

ただし、妻乙が（４）課税価格の合計額の１／２を相続した場合には、配偶者の税額軽減額が、また事例２では８２８．５万円となります。また、事例３では、２２０万円となります。このため、相続税の納税額実際の減少額は、１，２１７万円の１／２の６０８．５万円となります。仮に、被相続人甲が自己資金を使って賃貸住宅を建築した場合でも、相続税の軽減額は事例３と同じ額となります。

賃貸住宅建築前

非課税金額及び小規模宅地等の特例適用前と後の課税価格の合計額